Reguladores de Victoria enfrentam críticas por falta de processos contra gestoras de condomínio

Um histórico de dez anos sem nenhuma ação judicial, apesar de milhares de reclamações oficiais, expôs severos déficits de fiscalização no arcabouço regulatório de condomínios de Victoria. Uma investigação sobre o aparato de proteção ao consumidor do estado revelou que, ao longo de um período de 10 anos, as autoridades reguladoras registraram 3.500 reclamações relativas a "owners corporations" (associações de proprietários) e gestores de condomínios sem iniciar uma única ação penal ou regulatória na Justiça. A falta sistêmica de aplicação da lei foi evidenciada quando o proprietário de um apartamento em Melbourne descobriu evidências de supostas taxas ilegais cobradas dos condôminos de seu edifício residencial, apenas para o órgão estadual de defesa do consumidor aconselhá-lo a buscar reparação jurídica por vias externas, em vez de iniciar uma investigação oficial.

## Fatos principais - Órgãos de fiscalização do consumidor de Victoria registraram cerca de 3.500 reclamações formais sobre gestão de condomínios e "owners corporations" ao longo de um período de 10 anos. - As autoridades reguladoras iniciaram zero processos judiciais contra gestores de condomínios ou "owners corporations" durante esse período de uma década. - O proprietário de um imóvel residencial em Melbourne descobriu evidências que indicavam a cobrança ilegal de taxas em seu edifício antes de relatar o caso às autoridades estaduais de defesa do consumidor. - Funcionários de proteção ao consumidor recusaram intervenção regulatória direta, orientando o proprietário afetado a buscar a resolução por meio de mecanismos externos de solução de litígios. - A responsabilidade regulatória pela supervisão da gestão de condomínios em Victoria cabe principalmente ao Consumer Affairs Victoria e aos arcabouços legislativos estaduais que regem a propriedade coletiva.

## O que aconteceu A falha na fiscalização estatal emergiu por meio de tentativas individuais de proprietários de imóveis de contestar práticas administrativas em empreendimentos residenciais de múltiplas unidades em Melbourne. Em um caso detalhado, o proprietário de um apartamento realizou uma auditoria nos registros financeiros do seu condomínio e identificou evidências que apontavam para taxas administrativas não autorizadas e ilegais cobradas dos condôminos. As cobranças pareciam violar leis estaduais que regem como fundos de manutenção financeira e encargos de serviços de gestão podem ser cobrados dos titulares dos imóveis.

Após documentar as supostas irregularidades financeiras, o proprietário enviou a documentação formal ao principal órgão de defesa do consumidor de Victoria, esperando uma intervenção legal ou um inquérito oficial sobre a conduta financeira da empresa administradora. No entanto, autoridades estaduais de defesa do consumidor informaram ao proprietário que o órgão regulador não iniciaria uma ação de fiscalização nem moveria processos judiciais contra as entidades envolvidas. Em vez disso, os funcionários instruíram o proprietário a buscar a questão de forma independente por meio de tribunais administrativos ou canais jurídicos privados.

O exame subsequente dos registros operacionais do governo revelou que esse desfecho refletia um padrão institucional abrangente. Ao longo de uma janela de dez anos, as agências de proteção ao consumidor em Victoria reuniram cerca de 3.500 reclamações distintas detalhando supostas violações da lei, má conduta financeira e não conformidade administrativa em todo o setor imobiliário de condomínios. Durante essa década, a agência estadual não levou a julgamento uma única ação judicial ou processo de aplicação regulatória contra qualquer empresa de gestão de condomínios, gestor ou executivo de conselho, criando o que críticos descrevem como um vácuo de fiscalização no setor habitacional do estado.

## Por que isso importa A ausência de fiscalização pública no multibilionário mercado de condomínios de Victoria transfere todo o fardo do cumprimento regulatório para os proprietários individuais de imóveis. Em empreendimentos residenciais de alta densidade, os proprietários de unidades individuais muitas vezes carecem de recursos financeiros, conhecimento jurídico ou acesso a registros financeiros necessários para litigar disputas complexas contra empresas profissionais de gestão de condomínios ou membros dominantes de comitês. Ao encaminhar os reclamantes para julgamento em tribunais em vez de exercer os poderes investigativos previstos em lei, os reguladores obrigam os cidadãos a gastar milhares de dólares do próprio bolso para corrigir violações financeiras sistêmicas que a legislação estadual proíbe explicitamente.

Além disso, a falha em processar violações comprovadas compromete a transparência financeira e a confiança do consumidor em todo o mercado imobiliário em geral. As capitais da Austrália registraram um crescimento significativo em empreendimentos residenciais de alta densidade com múltiplas habitações, com centenas de milhares de moradores residindo agora sob o regime de propriedade fracionada ("strata title"). Quando os órgãos reguladores deixam de penalizar cobranças ilegais, taxas não autorizadas de agentes ou fundos de reserva mal alocados, práticas corruptas ou negligentes podem se proliferar sem os mecanismos usuais de dissuasão. Os gestores de condomínios operam sob mandatos financeiros baseados em confiança, arrecadando milhões de dólares anualmente em taxas de manutenção e fundos de obras de capital. Sem uma fiscalização regulatória ativa, os proprietários de apartamentos enfrentam maior exposição a uma má gestão financeira irrecuperável, despesas de custo de vida inflacionadas e diminuição do valor de revenda dos imóveis.

## Contexto Os arranjos de propriedades em condomínio ("strata title") em Victoria são regidos pelo Owners Corporations Act 2006, juntamente com normas regulatórias monitoradas pelo Consumer Affairs Victoria (CAV). Sob esse arcabouço, edifícios de múltiplas unidades, complexos comerciais e empreendimentos planejados estabelecem automaticamente uma "owners corporation" no momento do registro do plano de desmembramento do terreno. Essas entidades jurídicas possuem obrigações legais de gerir a propriedade comum, manter o seguro do edifício, arrecadar taxas anuais e administrar fundos comuns em nome dos proprietários das unidades.

Como a operação de uma "owners corporation" exige gestão administrativa, jurídica e financeira especializada, a maioria dos comitês residenciais contrata empresas profissionais de gestão de condomínios. Esses gestores cuidam de funções administrativas, direcionam prestadores de serviços, mantêm livros contábeis e administram contas de depósito operacional contendo os pagamentos das taxas.

Embora a legislação estadual defina deveres claros para os agentes gestores — incluindo exigências de agir com honestidade, exercer o devido zelo, evitar conflitos de interesse e manter contas transparentes —, os caminhos para a aplicação da lei historicamente sofreram com gargalos estruturais. O Consumer Affairs Victoria mantém o poder legal para investigar práticas comerciais desleais, registrar gestores e solicitar ordens judiciais ou penalidades financeiras contra empresas inadimplentes sob a Lei do Consumidor Australiana (Australian Consumer Law) e estatutos estaduais de propriedade.

No entanto, na prática, as disputas imobiliárias em Victoria são rotineiramente direcionadas ao Victorian Civil and Administrative Tribunal (VCAT). Criado sob a legislação estadual para fornecer um fórum jurídico acessível e de baixo custo, o VCAT lida com disputas civis entre proprietários individuais de unidades, gestores e associações. Ao longo do tempo, os reguladores estaduais passaram a confiar no VCAT como o mecanismo padrão para tratar de questões de condomínios, transferindo efetivamente as atribuições regulatórias dos órgãos governamentais de fiscalização e impondo as obrigações de litígio civil aos consumidores individuais.

## Reações A revelação de um vácuo de dez anos na aplicação da lei gerou duras críticas por parte de defensores do direito à moradia, profissionais do direito e associações de proprietários de imóveis em toda Victoria. Grupos de defesa do consumidor argumentam que o encaminhamento de reclamações administrativas para arbitragem em tribunais priva o arcabouço regulatório de seu efeito dissuasório pretendido. Profissionais jurídicos especializados em direito imobiliário destacam que, embora os tribunais possam resolver disputas monetárias individuais, eles não podem emitir ordens públicas de conformidade, instituir auditorias em todo o setor ou aplicar sanções criminais necessárias para conter abusos legais generalizados.

Observadores do setor esperam questionamentos formais sobre como o Consumer Affairs Victoria prioriza seus recursos investigativos e se alterações legislativas serão necessárias para exigir ação regulatória no recebimento de reclamações fundamentadas. Grupos de defesa de proprietários de apartamentos pediram reformas estruturais, exigindo órgãos de fiscalização dedicados e dotados de mandatos explícitos para auditar contas de condomínios, fazer cumprir normas de governança e processar agentes mal intencionados diretamente. Espera-se que representantes do setor de gestão de condomínios se pronunciem sobre como os padrões legais são mantidos e esclareçam os procedimentos de conformidade padrão entre as empresas profissionais.

## O que ainda não se sabe Diversos detalhes operacionais críticos sobre a abordagem regulatória do estado permanecem não confirmados. Os registros públicos não divulgaram o detalhamento específico das 3.500 reclamações registradas ao longo da década, tornando incerto quantas envolveram apropriação indébita financeira grave versus divergências administrativas menores. Além disso, os critérios internos utilizados pelo Consumer Affairs Victoria para avaliar os relatos recebidos e determinar a abertura de investigações não foram detalhados publicamente.

Também não está claro se alguma ação de fiscalização não judicial — como advertências formais, compromissos administrativos vinculantes ou renúncias voluntárias de licença — foi utilizada em vez de processos judiciais formais. Além disso, o impacto financeiro total das alegações não processadas sobre os proprietários de apartamentos de Victoria permanece sem quantificação, uma vez que as agências estaduais não somam os danos financeiros citados em reclamações de consumidores não resolvidas.

## O que observar Nos próximos meses, observadores estarão atentos a possíveis respostas de políticas públicas por parte de ministros do governo de Victoria e conselhos de fiscalização responsáveis pela proteção do consumidor e regulamentação habitacional. Os principais pontos de referência incluem se o parlamento considerará emendas legislativas para fortalecer os mecanismos obrigatórios de aplicação da lei sob o Owners Corporations Act ou reformar as exigências de registro para gestores profissionais de condomínios.

As partes interessadas também acompanharão os próximos ciclos de relatórios do Consumer Affairs Victoria para verificar se o escrutínio público motivará mudanças nas práticas de triagem de reclamações ou um aumento nas auditorias ativas de conformidade. Além disso, desdobramentos em casos em andamento perante o Victorian Civil and Administrative Tribunal podem indicar se proprietários individuais de imóveis conseguirão obter restituição financeira por canais jurídicos privados na ausência de intervenção estatal.

Este relato contém informações originalmente reportadas por Adam Carey.