Les autorités de régulation de Victoria sous le feu des critiques pour l'absence de poursuites concernant la copropriété

Un bilan de dix ans sans aucune poursuite judiciaire malgré des milliers de plaintes officielles a mis en lumière de graves lacunes dans l'application de la loi au sein du cadre réglementaire de la copropriété de Victoria. Une enquête sur l'appareil de protection des consommateurs de l'État a révélé que, sur une période de 10 ans, les autorités de régulation ont enregistré 3 500 plaintes concernant les owners corporations et les gestionnaires de copropriété sans engager une seule poursuite pénale ou réglementaire devant les tribunaux. L'absence systémique d'application de la loi a été mise en évidence lorsqu'un propriétaire d'appartement de Melbourne a découvert des preuves de frais prétendument illégaux imputés aux propriétaires de son immeuble résidentiel, avant que l'organisme d'État de surveillance des consommateurs ne lui conseille de chercher un recours juridique par des voies externes plutôt que d'initier une enquête officielle.

## Faits marquants - Les organismes de surveillance des consommateurs de Victoria ont enregistré environ 3 500 plaintes formelles concernant la gestion de copropriété et les owners corporations sur une période de 10 ans. - Les autorités de régulation n'ont engagé aucune poursuite judiciaire contre des gestionnaires de copropriété ou des owners corporations au cours de cette période de dix ans. - Un propriétaire résidentiel de Melbourne a découvert des preuves indiquant des prélèvements de frais illégaux au sein de son immeuble d'appartements avant de signaler l'affaire aux autorités de la consommation de l'État. - Les responsables de la protection des consommateurs ont refusé toute intervention réglementaire directe, orientant le propriétaire concerné vers des mécanismes externes de règlement des litiges. - La responsabilité réglementaire de la surveillance de la gestion de copropriété à Victoria incombe principalement à Consumer Affairs Victoria et aux cadres législatifs de l'État régissant la copropriété immobilière.

## Ce qui s'est passé La défaillance de la surveillance de l'État est apparue à la suite de tentatives individuelles de propriétaires visant à contester des pratiques administratives au sein de complexes résidentiels d'appartements à Melbourne. Dans un cas détaillé, un propriétaire d'appartement a effectué un audit des documents financiers de son complexe immobilier et a identifié des preuves pointant vers des frais administratifs non autorisés et illégaux facturés aux propriétaires de logements. Ces prélèvements semblaient enfreindre les lois de l'État régissant la manière dont les fonds d'entretien financier et les frais de services de gestion peuvent être imposés aux titulaires de titres de propriété.

Après avoir documenté ces irrégularités financières présumées, le propriétaire a soumis un dossier officiel au principal organisme de surveillance des consommateurs de Victoria, s'attendant à une intervention légale ou à une enquête officielle sur la conduite financière de l'agent gestionnaire. Cependant, les responsables de la consommation de l'État ont informé le propriétaire que le régulateur ne lancerait aucune mesure d'exécution ni ne poursuivrait de procédure judiciaire contre les entités impliquées. Au lieu de cela, les responsables ont ordonné au propriétaire de régler l'affaire de manière indépendante par l'intermédiaire de tribunaux administratifs ou de voies juridiques privées.

L'examen ultérieur des dossiers opérationnels du gouvernement a révélé que ce résultat reflétait un modèle institutionnel généralisé. Sur une période de dix ans, les agences de protection des consommateurs de Victoria ont recueilli environ 3 500 plaintes distinctes détaillant des infractions présumées à la loi, des fautes financières et le non-respect des règles administratives dans l'ensemble du secteur de la copropriété. Tout au long de cette décennie, l'agence d'État n'a engagé aucune poursuite ni aucun procès d'exécution réglementaire contre une quelconque entreprise de gestion de copropriété, gestionnaire ou membre de conseil d'administration, créant ce que les critiques décrivent comme un vide en matière d'application de la loi dans le secteur du logement de l'État.

## Pourquoi c'est important L'absence d'application publique de la loi sur le marché de la copropriété de Victoria, qui se chiffre en milliards de dollars, fait porter l'intégralité du fardeau du respect de la réglementation sur les propriétaires individuels. Dans les ensembles résidentiels à forte densité, les propriétaires de lots individuels manquent souvent de ressources financières, d'expertise juridique ou d'accès aux documents financiers nécessaires pour contester des litiges complexes face à des sociétés professionnelles de gestion de copropriété ou des membres dominants de comités. En renvoyant les plaignants devant les tribunaux d'arbitrage plutôt qu'en exerçant leurs pouvoirs d'enquête légaux, les régulateurs contraignent les citoyens à dépenser des milliers de dollars de leur poche pour corriger des manquements financiers systémiques que les lois de l'État interdisent explicitement.

De plus, l'absence de poursuites en cas d'infractions avérées compromet la transparence financière et la confiance des consommateurs sur l'ensemble du marché immobilier. Les capitales australiennes ont connu une croissance significative des ensembles immobiliers collectifs à forte densité, avec des centaines de milliers de résidents vivant désormais sous le régime de la copropriété (strata title). Lorsque les organismes de régulation ne pénalisent pas les facturations illégales, les frais d'agents non autorisés ou la mauvaise affectation des fonds de réserve, des pratiques corrompues ou négligentes peuvent se multiplier sans les mécanismes de dissuasion habituels. Les gestionnaires de copropriété opèrent sous des mandats financiers basés sur la confiance, percevant des millions de dollars par an en cotisations d'entretien et en fonds de travaux capitalisables. Sans une surveillance réglementaire active, les propriétaires d'appartements s'exposent davantage à une mauvaise gestion financière irrécupérable, à des frais de subsistance gonflés et à une baisse de la valeur de revente de leurs biens.

## Contexte Les régimes de copropriété (strata title) à Victoria sont régis par l'Owners Corporations Act 2006, parallèlement aux normes réglementaires surveillées par Consumer Affairs Victoria (CAV). Dans ce cadre, les immeubles collectifs, les complexes commerciaux et les grands ensembles planifiés créent automatiquement une owners corporation lors de l'enregistrement d'un plan de subdivision. Ces entités juridiques ont l'obligation légale de gérer les parties communes, de souscrire l'assurance de l'immeuble, de percevoir les charges annuelles et de gérer les fonds communs pour le compte des propriétaires de lots.

Étant donné que l'exploitation d'une owners corporation nécessite une gestion administrative, juridique et financière spécialisée, la plupart des comités résidentiels font appel à des sociétés professionnelles de gestion de copropriété. Ces gestionnaires s'occupent des fonctions administratives, dirigent les sous-traitants, tiennent les registres financiers et détiennent des comptes de fiducie opérationnels contenant le paiement des charges.

Bien que la législation de l'État définisse clairement les devoirs des agents gestionnaires — notamment l'obligation d'agir honnêtement, de faire preuve de la diligence requise, d'éviter les conflits d'intérêts et de tenir des comptes transparents —, les voies d'exécution ont historiquement souffert d'embouteillages structurels. Consumer Affairs Victoria conserve le pouvoir légal d'enquêter sur les pratiques commerciales déloyales, d'enregistrer les gestionnaires et de solliciter des ordonnances judiciaires ou des sanctions financières contre les entreprises non conformes en vertu de l'Australian Consumer Law et des lois immobilières de l'État.

Cependant, dans la pratique, les litiges immobiliers à Victoria sont systématiquement orientés vers le Victorian Civil and Administrative Tribunal (VCAT). Établi en vertu de la législation de l'État pour offrir un forum juridique accessible et à bas coût, le VCAT traite les litiges civils entre propriétaires individuels, gestionnaires et corporations. Au fil du temps, les régulateurs de l'État se sont reposés sur le VCAT comme mécanisme par défaut pour traiter les problèmes de copropriété, déchargeant ainsi de fait les organismes d'État de leurs obligations de contrôle pour faire reposer l'obligation de contentieux civil sur les consommateurs individuels.

## Réactions La mise au jour d'un vide de dix ans dans l'application de la loi a suscité de vives critiques de la part des défenseurs du logement, des professionnels du droit et des associations de propriétaires dans l'ensemble de Victoria. Les groupes de défense des consommateurs soutiennent que le fait de renvoyer les plaintes administratives vers l'arbitrage des tribunaux prive le cadre réglementaire de son effet dissuasif voulu. Les professionnels du droit spécialisés en droit immobilier font remarquer que si les tribunaux peuvent résoudre des litiges financiers individuels, ils ne peuvent pas émettre d'ordonnances de conformité publiques, instaurer des audits à l'échelle du secteur ni appliquer les sanctions pénales nécessaires pour réprimer les abus systématiques de la loi.

Les observateurs du secteur s'attendent à des enquêtes officielles sur la manière dont Consumer Affairs Victoria priorise ses ressources d'enquête et sur la question de savoir si des amendements législatifs sont nécessaires pour rendre l'action réglementaire obligatoire dès la réception de plaintes étayées. Des groupes de défense des propriétaires d'appartements ont réclamé des réformes structurelles, exigeant des organismes de surveillance dédiés et dotés de mandats explicites pour auditer les comptes de copropriété, faire respecter les normes de gouvernance et poursuivre directement les mauvais acteurs. Les représentants du secteur de la gestion de copropriété devraient s'exprimer sur la manière dont les normes légales sont maintenues et clarifier les procédures de conformité standard au sein des cabinets professionnels.

## Ce que l'on ne sait pas encore Plusieurs détails opérationnels cruciaux concernant l'approche réglementaire de l'État restent non confirmés. Les dossiers publics n'ont pas divulgué la répartition spécifique des 3 500 plaintes enregistrées au cours de la décennie, ce qui laisse planer le doute sur la proportion de celles qui impliquaient un détournement de fonds grave par rapport à de mineurs désaccords administratifs. De plus, les critères internes utilisés par Consumer Affairs Victoria pour évaluer les signalements entrants et déterminer s'il convient de lancer des enquêtes n'ont pas été détaillés publiquement.

Il demeure également flou si des mesures d'exécution non judiciaires — telles que des avertissements formels, des engagements administratifs contraignants ou des abandons volontaires de licence — ont été utilisées au lieu de poursuites judiciaires formelles. En outre, l'impact financier total des accusations non poursuivies sur les propriétaires d'appartements de Victoria reste non quantifié, car les agences de l'État ne regroupent pas les dommages financiers cités dans les plaintes de consommateurs non résolues.

## Ce qu'il faut surveiller Au cours des prochains mois, les observateurs surveilleront les réponses politiques potentielles des ministres du gouvernement de Victoria et des conseils de surveillance responsables de la protection des consommateurs et de la réglementation du logement. Les repères clés incluent la question de savoir si le parlement envisagera des amendements législatifs visant à renforcer les mécanismes d'exécution obligatoire dans le cadre de l'Owners Corporations Act ou à réformer les exigences d'enregistrement des gestionnaires de copropriété professionnels.

Les parties prenantes surveilleront également les prochains cycles de rapport de Consumer Affairs Victoria pour voir si l'attention du public incite à des changements dans les pratiques de tri des plaintes ou à une augmentation des audits de conformité actifs. De plus, l'évolution des affaires en cours devant le Victorian Civil and Administrative Tribunal pourrait indiquer si les propriétaires individuels parviennent à obtenir une restitution financière par des voies juridiques privées en l'absence d'intervention de l'État.

Ce rapport contient des informations initialement rapportées par Adam Carey.