جهات التنظيم في فيكتوريا تواجه انتقادات بسبب غياب الملاحقات القضائية في قطاع إدارة الملكية المشتركة

كشف سجّل يمتد لـ 10 سنوات خلا من أي ملاحقات قضائية، رغم ورود آلاف الشكاوى الرسمية، عن عجز صارم في إنفاذ القانون ضمن الإطار التنظيمي للملكية المشتركة (strata) في ولاية فيكتوريا. وأظهر تحقيق في جهاز حماية المستهلك بالولاية أنه خلال فترة 10 سنوات، سجلت السلطات التنظيمية 3,500 شكوى تتعلق بمجمعات المالكين ومديري الملكية المشتركة دون إطلاق ملاحقة قضائية أو تنظيمية واحدة أمام المحاكم. وتسلط الضوء على الغياب الهيكلي للإنفاذ القانوني عندما اكتشف مالك شقة في ملبورن أدلة على رسوم غير قانونية يُدعى فرضها على مالكي الوحدات في مبناه السكني، لتقوم هيئة رقابة المستهلك في الولاية بنصيحته بالبحث عن علاج قانوني عبر سبل خارجية بدلاً من فتح تحقيق رسمي.

## Key facts - سجلت أجهزة الرقابة على المستهلك في فيكتوريا قرابة 3,500 شكوى رسمية بشأن إدارة الملكية المشتركة ومجمعات المالكين على مدى 10 سنوات. - لم تبدأ السلطات التنظيمية أي ملاحقات قضائية أمام المحاكم ضد مديري الملكية المشتركة أو مجمعات المالكين خلال تلك الفترة التي امتدت لعقد من الزمن. - كشف مالك عقار سكني في ملبورن عن أدلة تشير إلى فرض رسوم غير قانونية داخل المبنى السكني الذي يقطنه، قبل أن يبلغ سلطات المستهلك في الولاية بالأمر. - رفض مسؤولو حماية المستهلك التدخل التنظيمي المباشر، ووجهوا مالك العقار المتضرر للبحث عن حل من خلال آليات حل النزاعات الخارجية. - تقع المسؤولية التنظيمية للإشراف على إدارة الملكية المشتركة في فيكتوريا بشكل أساسي على عاتق هيئة شؤون المستهلك في فيكتوريا (Consumer Affairs Victoria) والأطر التشريعية بالولاية التي تحكم الملكية العقارية الجماعية.

## What happened تكشف الفشل في الرقابة الحكومية من خلال محاولات فردية من مالكي العقارات للتصدي للممارسات الإدارية داخل المجمعات السكنية متعددة الوحدات في ملبورن. وفي إحدى الحالات التفصيلية، أجرى مالك شقة تدقيقاً للحسابات المالية داخل مجمعه السكني وحدد أدلة تشير إلى فرض رسوم إدارية غير مصرح بها وغير قانونية على مالكي الوحدات. وبدت هذه الرسوم بمثابة انتهاك لقوانين الولاية التي تحكم كيفية فرض صندوق الصيانة المالي ورسوم خدمات الإدارة على أصحاب الملكية.

وفور توثيق المخالفات المالية المزعومة، قدم المالك وثائق رسمية إلى هيئة الرقابة على المستهلك الرئيسية في فيكتوريا، متوقعاً تدخلاً قانونياً أو تحقيقاً رسمياً في السلوك المالي للوكيل المدير. ومع ذلك، أبلغ مسؤولو المستهلك بالولاية المالك بأن الجهة التنظيمية لن تبدأ إجراءات إنفاذ أو تلاحق الكيانات المعنية قضائياً. وبدلاً من ذلك، وجه المسؤولون المالك لمتابعة الأمر بمفرده عبر المحاكم الإدارية أو القنوات القانونية الخاصة.

وكشف الفحص اللاحق للسجلات التشغيلية الحكومية أن هذه النتيجة تعكس نمطاً مؤسسياً شاملاً. فخلال نافذة زمنية مدتها عشر سنوات، جمعت وكالات حماية المستهلك في فيكتوريا قرابة 3,500 شكوى منفصلة تفصل الانتهاكات القانونية المزعومة، وسوء السلوك المالي، وعدم الامتثال الإداري عبر قطاع الملكية المشتركة. وطوال ذلك العقد، فشلت الهيئة الحكومية في رفع ملاحقة قضائية واحدة أو محاكمة إنفاذ تنظيمي ضد أي شركة إدارة ملكية مشتركة، أو مدير، أو عضو مجلس إدارة، مما خلق ما وصفه النقاد بـ "فراغ الإنفاذ" في قطاع الإسكان بالولاية.

## Why it matters إن غياب الإنفاذ العام في سوق الملكية المشتركة البالغة قيمتها مليارات الدولارات في فيكتوريا ينقل عبء الامتثال التنظيمي بأكمله إلى كاهل مالكي العقارات الفرادي. وفي المجمعات السكنية عالية الكثافة، غالباً ما يفتقر مالكو الوحدات الفردية إلى الموارد المالية، أو الخبرة القانونية، أو الوصول إلى السجلات المالية اللازمة للتقاضي في النزاعات المعقدة ضد شركات إدارة الملكية المشتركة المحترفة أو أعضاء اللجان النافذين. ومن خلال إحالة المشتكين إلى الفصل عبر المحاكم بدلاً من ممارسة صلاحيات التحقيق القانونية، تجبر الجهات التنظيمية المواطنين على إنفاق آلاف الدولارات من جيوبهم الخاصة لتصحيح الانتهاكات المالية الهيكلية التي تحظرها قوانين الولاية صراحة.

علاوة على ذلك، فإن الفشل في ملاحقة الانتهاكات الثابتة يضر بالشفافية المالية وثقة المستهلك عبر سوق الإسكان الأوسع. فقد شهدت عواصم أستراليا نمواً كبيراً في المجمعات السكنية متعددة الوحدات عالية الكثافة، حيث يقيم مئات الآلاف من السكان الآن بموجب نظام سندات الملكية المشتركة. وعندما تفشل الهيئات التنظيمية في معاقبة الفوترة غير القانونية، أو رسوم الوكلاء غير المصرح بها، أو إساءة تخصيص أموال الاحتياطي، يمكن للممارسات الفاسدة أو المهملة أن تنتشر في غياب آليات الردع القياسية. ويعمل مديرو الملكية المشتركة بموجب تفويضات مالية قائمة على الأمانة، حيث يجمعون ملايين الدولارات سنوياً كرسوم صيانة وصناديق أعمال رأسمالية. وبدون رقابة تنظيمية نشطة، يواجه مالكو الشقق مخاطر متزايدة للتعرض لسوء إدارة مالية لا يمكن استرداد خسائرها، وارتفاع تكاليف المعيشة، وتراجع قيم إعادة بيع العقارات.

## The background تخضع ترتيبات سندات الملكية المشتركة في فيكتوريا لقانون مجمعات المالكين لعام 2006 (Owners Corporations Act 2006)، إلى جانب المعايير التنظيمية التي تشرف عليها هيئة شؤون المستهلك في فيكتوريا (Consumer Affairs Victoria - CAV). وبموجب هذا الإطار، تقوم المباني متعددة الوحدات، والمجمعات التجارية، والمجمعات المخططة رئيسياً بتأسيس مجمع مالكين تلقائياً عند تسجيل مخطط التقسيم الفرعي. وتحمل هذه الكيانات القانونية التزامات نظامية لإدارة الممتلكات المشتركة، والحفاظ على تأمين المبنى، وجمع الرسوم السنوية، وإدارة الصناديق المشتركة نيابة عن مالكي الوحدات.

ونظراً لأن تشغيل مجمع المالكين يتطلب إدارة إدارية وقانونية ومالية متخصصة، تتعاقد معظم اللجان السكنية مع شركات إدارة ملكية مشتركة محترفة. ويتولى هؤلاء المديرون المهام الإدارية، وتوجيه مقاولي الأعمال، والاحتفاظ بالسجلات المالية، وإدارة حسابات الأمانة التشغيلية التي تحتوي على مدفوعات الرسوم.

وفي حين يحدد تشريع الولاية واجبات واضحة لوكلاء الإدارة — بما في ذلك متطلبات التصرف بإنصاف، وتوخي الحذر الواجب، وتجنب تضارب المصالح، والاحتفاظ بحسابات شفافة — فإن مسارات الإنفاذ عانت تاريخياً من اختناقات هيكلية. وتحتفظ هيئة شؤون المستهلك في فيكتوريا بالسلطة القانونية للتحقيق في الممارسات التجارية غير العادلة، وتسجيل المديرين، وطلب أوامر قضائية أو عقوبات مالية ضد الشركات غير الممتثلة بموجب قانون المستهلك الأسترالي وقوانين العقارات في الولاية.

ومع ذلك، يُحّال نزاعات العقارات في فيكتوريا عملياً وبشكل روتيني إلى المحكمة المدنية والإدارية في فيكتوريا (VCAT). وتتعامل VCAT، التي أُنشئت بموجب تشريع الولاية لتوفير منتدى قانوني منخفض التكلفة ومتاح للجميع، مع النزاعات المدنية بين مالكي الوحدات الفردية والمديرين والمجمعات. ومع مرور الوقت، اعتمدت الجهات التنظيمية بالولاية على VCAT كآلية افتراضية لغرض معالجة قضايا الملكية المشتركة، مما أدى فعلياً إلى نقل الواجبات التنظيمية بعيداً عن أجهزة الإنفاذ الحكومية وإلقاء التزامات التقاضي المدني على عاتق المستهلكين الأفراد.

## Reaction أثار الكشف عن فراغ الإنفاذ القانوني الذي استمر عشر سنوات انتقادات حادة من المدافعين عن حقوق الإسكان، والخبراء القانونيين، وجمعيات مالكي العقارات في جميع أنحاء فيكتوريا. وتطرح مجموعات الدفاع عن المستهلك أن إحالة الشكاوى الإدارية إلى التحكيم عبر المحاكم يحرم الإطار التنظيمي من أثره الرادع المقصود. ويوضح المهنيون القانونيون المتخصصون في قانون العقارات أنه في حين يمكن للمحاكم حل النزاعات المالية الفردية، إلا أنها لا تستطيع إصدار أوامر امتثال عامة، أو إجراء تدقيق شامل على مستوى القطاع، أو تطبيق عقوبات جنائية ضرورية للحد من الانتهاكات القانونية الواسعة النطاق.

ويتوقع مراقبو القطاع إجراء تحقيقات رسمية بشأن كيفية تحديد هيئة شؤون المستهلك في فيكتوريا لأولويات موارد التحقيق الخاصة بها، وما إذا كانت التعديلات التشريعية مطلوبة لإلزام اتخاذ إجراءات تنظيمية عند تلقي شكاوى مدعومة بالأدلة. ودعت مجموعات الدفاع عن مالكي الشقق إلى إصلاحات هيكلية، مطالبة بهيئات رقابية مخصصة ومزودة بتفويضات صريحة لتدقيق حسابات الملكية المشتركة، وإنفاذ معايير الحوكمة، وملاحقة المخالفين مباشرة. ومن المتوقع أن يتطرق ممثلو قطاع إدارة الملكية المشتركة إلى كيفية الحفاظ على المعايير القانونية وتوضيح إجراءات الامتثال القياسية عبر الشركات المحترفة.

## What we don't know yet لا تزال العديد من التفاصيل التشغيلية الحاسمة المتعلقة بالنهج التنظيمي للولاية غير مؤكدة. ولم تكشف السجلات العامة عن التفاصيل الدقيقة لـ 3,500 شكوى المفرزة على مدار العقد، مما يترك من غير الواضح عدد الشكاوى التي تنطوي على اختلاس مالي جسيم مقارنة بـ الخلافات الإدارية البسيطة. بالإضافة إلى ذلك، لم يتم تفصيل المعايير الداخلية التي تستخدمها هيئة شؤون المستهلك في فيكتوريا لتقييم التقارير الواردة وتحديد ما إذا كان يجب بدء التحقيقات علناً.

كما أنه من غير الواضح ما إذا كانت قد أُستخدمت أي إجراءات إنفاذ غير قضائية — مثل التحذيرات الرسمية، أو التعهدات الإدارية الملزمة، أو التنازل الطوعي عن التراخيص — بدلاً من الملاحقات القضائية الرسمية في المحاكم. علاوة على ذلك، لا يزال الأثر المالي الإجمالي للادعاءات غير الملاحقة قضائياً على مالكي الشقق في فيكتوريا غير محدد، حيث لا تجمع وكالات الولاية الأضرار المالية المذكورة في شكاوى المستهلكين غير المحسومة.

## What to watch في الأشهر القادمة، سيراقب المتابعون الردود السياساتية المحتملة من وزراء حكومة فيكتوريا ومجالس الرقابة المسؤولة عن حماية المستهلك وتنظيم الإسكان. وتشمل المؤشرات الرئيسية ما إذا كان البرلمان سينظر في تعديلات تشريعية لتعزيز آليات الإنفاذ الإلزامية بموجب قانون مجمعات المالكين (Owners Corporations Act) أو إصلاح متطلبات التسجيل لمديري الملكية المشتركة المحترفين.

وسيراقب أصحاب المصلحة أيضاً دورات التقارير القادمة من هيئة شؤون المستهلك في فيكتوريا لمعرفة ما إذا كانت الرقابة العامة ستؤدي إلى تغييرات في ممارسات فرز الشكاوى أو زيادة في عمليات التدقيق النشطة للامتثال. بالإضافة إلى ذلك، قد تشير التطورات في القضايا الجارية أمام المحكمة المدنية والإدارية في فيكتوريا (VCAT) إلى ما إذا كان مالكو العقارات الأفراد سينجحون في الحصول على تعويض مالي من خلال القنوات القانونية الخاصة في ظل غياب التدخل الحكومي.

يتضمن هذا التقرير معلومات أوردها في الأصل Adam Carey.