مشروع المزرعة الخاص بـ Annie Cannon-Brookes في Southern Highlands يواجه تدقيقاً تنظيمياً متعلقاً بالتخطيط العمراني

بات مشروع للزراعة التجديدية والضيافة تقوده المستثمرة المليارديرة Annie Cannon-Brookes خاضعاً لتدقيق رسمي من قِبل السلطات البلدية المحلية في Southern Highlands بولاية New South Wales في أستراليا. وتواجه هذه المنشأة التجارية، القائمة على مفهوم تقديم الطعام «من المرعى إلى المائدة» (paddock-to-plate)، سلسلة من الاستفسارات من المجلس الإقليمي حول مدى توافق جوانب من المشروع مع تصاريح التطوير المعتمدة له، وذلك وفقاً لتقرير أعده الصحفيان الاستقصائيان Lucy Macken وPatrick Begley. ويسلط هذا التدقيق الضوء على التوترات التنظيمية المتزايدة في مختلف أنحاء المناطق الريفية في أستراليا، حيث يقوم مستثمرون بارزون من أصحاب الثروات الطائلة بتحويل الحيازات الرعوية التقليدية إلى مشاريع مدمجة تجمع بين السياحة والمطاعم والأنشطة البيئية.

## Key facts

- بدأت سلطات المجلس المحلي تحقيقات بشأن وضع موافقات التطوير لمشروع Annie Cannon-Brookes الريفي في Southern Highlands. - يجمع المشروع بين ممارسات الزراعة التجديدية ومشروع تجاري للضيافة من المرعى إلى المائدة. - يركز التحقيق على ما إذا كانت الأعمال الإنشائية في الموقع والعمليات التجارية الجارية تلتزم بدقة بموافقات التخطيط البلدي الحالية. - تُعد Annie Cannon-Brookes مليارديرة أسترالية ومستثمرة عقارية بارزة قامت ببناء محفظة ضخمة من العقارات الريفية والسكنية في أنحاء New South Wales. - تخضع أنشطة التطوير واستخدام الأراضي في Southern Highlands للاختصاص التخطيطي لـ Wingecarribee Shire Council.

## What happened

بدأ مسؤولو التخطيط المحليون في فحص التصاريح وشروط الموافقة والأنشطة التشغيلية المرتبطة بالمجمع الزراعي والمطعمي الذي أنشأته Annie Cannon-Brookes في Southern Highlands، وفقاً لما ورد في التقرير الذي نشره Lucy Macken وPatrick Begley. وقد أثار هذا التطوير، المصمم ليكون نموذجاً متكاملاً لإدارة الأراضي التجديدية وتقديم الطعام من المزرعة إلى المائدة، تدقيقاً إدارياً بشأن ما إذا كانت بنيته التحتية المشيدة وفئات استخدامه تتطابق مع موافقات التطوير الممنوحة في الأصل للأرض.

وأثار موظفو التخطيط بالبلدية تساؤلات محددة بشأن الامتثال لبنود طلبات التطوير الخاصة بالمشروع. ففي الممارسات التخطيطية المتبعة في New South Wales، تحدد موافقات التطوير معايير دقيقة تحكم ساعات العمل، واستيعاب الزوار، والتعديلات الهيكلية، وإدارة حركة المرور، والتخلص من النفايات، والحدود الفاصلة بين الإنتاج الزراعي وتجارة التجزئة أو المطاعم التجارية. ويبحث تحقيق المجلس فيما إذا كانت الأعمال المنفذة في الموقع أو خدمات الضيافة التجارية المقدمة حالياً تتجاوز نطاق ما تم السماح به رسمياً بموجب القرارات القانونية لاستخدام الأراضي.

وفي حين يؤكد التقرير أن مسؤولي البلدية وجهوا استفسارات إلى المشروع لتقييم وضعه التنظيمي، لم يصدر المجلس ولا القائمون على المشروع أي نتائج رسمية تفيد بوجود مخالفة غير قانونية. وتمثل هذه الإجراءات مراجعة امتثال نشطة، وهي آلية إدارية قياسية تستخدمها الحكومات المحلية للتحقق من مطابقة الواقع الميداني لأدوات التخطيط الموثقة، وذلك قبل اتخاذ قرار بشأن ما إذا كان الأمر يتطلب إجراءات إنفاذ رسمية، أو تقديم طلبات موافقة بأثر رجعي، أو إجراء تعديلات تشغيلية.

## Why it matters

يحمل التدقيق التخطيطي في ممتلكات Annie Cannon-Brookes تداعيات مهمة على السياسة الاقتصادية الإقليمية، والمعاملة التنظيمية للأراضي المملوكة للنخب، وقطاع السياحة الزراعية الأوسع في جميع أنحاء أستراليا. وتُعد Southern Highlands، الواقعة على بعد حوالي 110 كيلومترات جنوب غرب Sydney، منطقة زراعية رئيسية وملاذاً مفضلاً لكبار المسؤولين التنفيذيين والشخصيات البارزة منذ فترة طويلة. وخلال السنوات الأخيرة، سرعت التدفقات الرأسمالية الكبيرة وتيرة تحويل أراضي الرعي التاريخية إلى وجهات متعددة الأوجه لأسلوب الحياة والاستجمام والضيافة الفاخرة.

وعندما تواجه مشاريع رفيعة المستوى تحديات تخطيطية، فإن ذلك يسلط الضوء على التوتر التنظيمي الهيكلي بين تقسيم المناطق الريفية التقليدي ونماذج أعمال السياحة الزراعية الحديثة. فبموجب قانون التخطيط الأسترالي، تخضع الأراضي المصنفة للإنتاج الأولي لقيود تنظيمية صارمة لمنع التمدد العمراني، والحفاظ على الجدوى الزراعية، وحماية موارد التربة والمياه، والحد من حركة المركبات التجارية على شبكات الطرق الريفية. ومع ذلك، تعتمد العمليات الحديثة من المرعى إلى المائدة بطبيعتها على جلب أعداد كبيرة من المستهلكين ومركبات التوصيل وحركة المرور الخاصة بالفعاليات مباشرة إلى الأراضي الزراعية.

وبالنسبة للمجالس البلدية، يظل تحقيق التوازن بين التنمية الاقتصادية وتشجيع السياحة من جهة، والواجب القانوني لإنفاذ قوانين تقسيم المناطق من جهة أخرى، تحدياً مستمراً. وإذا واجه مشروع مدعوم من أحد أثرياء البلاد عقبات تتعلق بالامتثال، فإن ذلك يبعث بإشارة إلى المستثمرين الريفيين ومشغلي الضيافة الآخرين بأن الحكومات المحلية غير مستعدة للتغاضي عن التناقضات التخطيطية، بصرف النظر عن معايير الاستدامة أو الأهداف البيئية للمشروع. علاوة على ذلك، فإنه يكشف عن الهشاشة القانونية للمفاهيم التجارية التي تعمل في منطقة رمادية بين الإنتاج الزراعي الحقيقي وضيافة التجزئة.

## The background

تضم منطقة Southern Highlands بلدات من بينها Bowral وMoss Vale وBerrima وRobertson، وتعمل تحت الإشراف التخطيطي لـ Wingecarribee Shire Council. وعلى مدى عقود، خضعت إدارة الأراضي في المنطقة لأدوات قانونية مثل Wingecarribee Local Environmental Plan 2010، الذي يطبق أطر تقسيم المناطق المستمدة من Environmental Planning and Assessment Act 1979 في New South Wales. وبموجب هذا النظام، تُصنف الأراضي الريفية عادةً تحت تصنيفي RU1 Primary Production أو RU2 Rural Landscape، واللذين يفرضان حدوداً صارمة على الأنشطة التجارية غير الزراعية المسموح بها.

وبرزت Annie Cannon-Brookes كمالكة عقارات وأعمال مستقلة على نطاق واسع في أعقاب انفصالها عن الملياردير في قطاع التكنولوجيا والمؤسس المشارك لشركة Atlassian، Mike Cannon-Brookes، وهو الانفصال الذي أُعلن عنه في عام 2023. وقبل تقسيم أصولهما وبعده، ارتبط اسم Cannon-Brookes ببعض من أضخم الصفقات العقارية في تاريخ أستراليا، بما في ذلك عقارات سكنية بارزة في Sydney وعمليات دمج وتوسع ريفية واسعة النطاق في أنحاء New South Wales الإقليمية. وفي Southern Highlands، استثمرت Annie Cannon-Brookes بكثافة في الحيازات الرعوية، حيث استحوذت على مزارع واسعة النطاق وعقارات تراثية مع التركيز الصريح على الزراعة التجديدية، والحفاظ على البيئة، والأنظمة الغذائية الأخلاقية.

وتسعى الزراعة التجديدية إلى استعادة صحة التربة، وتعزيز التنوع البيولوجي، واحتجاز الكربون من خلال الرعي الشامل وتقليل الاعتماد على المواد الكيميائية. ولتحقيق الجدوى الاقتصادية وجذب المستهلكين، يربط المشغلون في كثير من الأحيان بين هذه الممارسات والضيافة في الموقع، حيث يقدمون لرواد المطاعم أغذية تُزرع مباشرة في المساحات المحيطة. وإدراكاً للطلب المتزايد على مثل هذه المشاريع، أدخلت حكومة ولاية New South Wales إصلاحات تخطيطية في أواخر عام 2022 بهدف تسهيل السياحة الزراعية، مما سمح لبعض الأنشطة منخفضة التأثير — مثل منافذ البيع الزراعية الصغيرة، والجولات في المزارع، وأماكن الإقامة الفندقية الصغيرة (البوتيك) — بالعمل كتطوير معفى أو ممتثل دون الحاجة إلى موافقة اعتيادية من المجلس.

غير أن هذه الإعفاءات المطبقة على مستوى الولاية تتضمن قيوداً صارمة فيما يتعلق بمساحة الأرضيات، وأعداد الرواد، وساعات العمل، وحركة المركبات. وعندما يتوسع أي مشروع ليتحول إلى مطعم تجاري متكامل، أو مساحة لإقامة الفعاليات، أو مجمع جذب سياحي، فإنه يخرج تلقائياً من الفئات المعفاة ويتطلب موافقة تطوير شاملة. وفي المجتمعات الريفية التاريخية، غالباً ما يبدي السكان المحليون القدامى اعتراضات على مثل هذه المشاريع، متعللين بالتلوث السمعي، وفقدان الطابع الريفي الهادئ، وزيادة مخاطر الإخلاء أثناء حرائق الغابات، وتدهور الطرق الريفية الضيقة أو غير المعبدة وغير المجهزة لاستيعاب أعداد الزوار التجارية.

## Reaction

ولا تزال الردود العامة والمؤسسية تجاه تحقيق المجلس متزنة مع استمرار التقييمات الإدارية. وعادة ما تتعامل سلطات التخطيط في Wingecarribee Shire Council مع التحقيقات التخطيطية الجارية عبر قنوات الامتثال الرسمية بدلاً من البيانات العامة، وذلك لمنح ملاك الأراضي العدالة الإجرائية بموجب القانون الإداري.

ولم تصدر Annie Cannon-Brookes ولا ممثلو شركتها التشغيلية الإقليمية أي تصريحات علنية مفصلة تتناول الاستفسارات المحددة التي أشار إليها Macken وBegley. وفي مراجعات التخطيط من هذا النوع، يقضي البروتوكول المتبع بأن يقدم المستشار القانوني لمالك الأرض، ومخططو المدن، والاستشاريون البيئيون الوثائق وسجلات التطوير التاريخية ودراسات الأثر الفني مباشرة إلى مسؤولي التخطيط في المجلس.

وعادة ما تنقسم آراء المجتمع في المناطق الريفية وشبه الريفية التي تشهد تدفقات رأسمالية كبيرة بين غرف التجارة والأعمال المحلية، التي ترحب بالاستثمار وفرص العمل والمكانة المرتبطة بمطاعم «من المرعى إلى المائدة» الراقية، وملاك الأراضي الريفية المجاورين، الذين يشددون على ضرورة الحفاظ على الهدوء الزراعي التقليدي ونزاهة تقسيم المناطق المعتمد من المجلس.

## What we don't know yet

ولم تُدرج السلطات أو الصحفيان بعد عدة تفاصيل جوهرية تتعلق بالتحقيق في السجل العام. كما لم يتم تفصيل قطع الأراضي التخطيطية المحددة والمكونات التشغيلية الدقيقة الخاضعة للمراجعة حالياً بشكل علني، مما يجعل من غير الواضح ما إذا كانت استفسارات المجلس تركز على أعمال البناء الإنشائية، أو سعة مقاعد تناول الطعام، أو وصول حركة المرور، أو البنية التحتية لإدارة المياه، أو ساعات العمل.

كما لم يُعرف بعد ما إذا كان المجلس قد بدأ هذا التحقيق من خلال المراقبة الروتينية للامتثال، أو التدقيق الداخلي للأعمال الجارية، أو استجابة لشكاوى رسمية تقدم بها ملاك العقارات المجاورون. والأهم من ذلك، أن الجدول الزمني لقرار المجلس يظل غير معلن، وكذلك مسألة ما إذا كان المشروع سيضطر إلى تعليق عملياته التجارية في مجال الضيافة بينما تمضي المناقشات بشأن الامتثال لموافقات التطوير قدماً.

## What to watch

سيتحدد مسار الوضع من خلال عدة خطوات إجرائية ملموسة خلال الأشهر المقبلة. أولاً، سيقوم مسؤولو التخطيط في البلدية إما بقبول الوثائق التوضيحية المقدمة من ممثلي Cannon-Brookes أو إصدار إشعار إداري رسمي، مثل Notice of Intention to Issue a Development Control Order بموجب Environmental Planning and Assessment Act.

ثانياً، يتعين على المراقبين متابعة سجل التخطيط العام للمجلس لرصد أي تقديم محتمل لطلب تطوير بأثر رجعي أو طلب بموجب Section 4.55 لتعديل موافقات التطوير الحالية؛ إذ يعد تعديل الموافقة المسار التنظيمي المعتاد الذي يلجأ إليه المطورون العقاريون في New South Wales لتسوية التباينات بين المخططات المعتمدة والواقع المشيد.

وأخيراً، إذا قرر مخططو المجلس تعذر التوفيق بين عمليات المشروع وقواعد تقسيم المناطق الريفية المحلية، فقد تتصاعد المسألة لتصل إلى إشعارات إنفاذ رسمية أو إجراءات قضائية أمام Land and Environment Court of New South Wales. وستكشف الاجتماعات المقبلة لـ Wingecarribee Shire Council والملفات التنظيمية العامة عما إذا كان المجلس والمشروع سيتوصلان إلى تسوية إدارية أم أن النزاع سينتقل إلى مسار التقاضي الرسمي.

يستند هذا التقرير إلى تغطية أصلية أعدها Lucy Macken وPatrick Begley.